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LA RENONCIATION A LA CLAUSE RESOLUTOIRE NE PEUT RESULTER QUE D’UNE MANIFESTATION EXPRESSE DE VOLONTE DE LA PART DU BAILLEUR

Bail commercial – Mise en jeu de la clause résolutoire – Renonciation à la Clause résolutoire.

La Cour de cassation a estimé que la renonciation à la clause résolutoire acquise au bailleur ne peut résulter que sa volonté expresse et non équivoque et non pas de son inaction prolongée dans le temps, dans une espèce ou le bailleur avait mis 6 ans pour faire exécuter une ordonnance de référé prononçant la résiliation du bail:

«Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 22 novembre 2006), que, par acte du 14 juin 1996, M. X…, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à M. Y…, a fait commandement à ce dernier de payer des arriérés de loyer et charges ; que par ordonnance de référé du 19 décembre 1996, un délai courant jusqu’au 31 décembre 1996 a été accordé au locataire pour s’acquitter ; que les sommes dues n’ont pas été intégralement réglées à cette dernière date ; que l’expulsion n’est pas intervenue avant le 16 octobre 2002 ; que le locataire a assigné le bailleur pour voir dire que son expulsion caractérisait une rupture fautive du bail;

Attendu que pour accueillir cette demande, l’arrêt retient que le bailleur ne justifie pas des raisons pour lesquelles il a tardé à faire exécuter la mesure d’expulsion et qu’en laissant en place le locataire pendant cinq ans, il a renoncé à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire et accepté la tacite prorogation du bail;

Qu’en statuant ainsi, alors que le seul écoulement du temps ne peut caractériser un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, la cour d’appel a violé le texte susvisé.»(Cass. Civ.3, 19 mars 2008, n°0007-11194).

Maître Marcelin SOME est à votre disposition pour toute action ou information.

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LA NOTATION DES ENTREPRISES ET DES CHEFS D’ENTREPRISE PAR LA BANQUE DE FRANCE

LA NOTATION DES ACTEURS ECONOMIQUES PAR LA BANQUE DE FRANCE

La banque de France tient à jour un fichier contenant des informations économiques et financières des acteurs économiques : sociétés, entrepreneurs individuels et chefs d’entreprises.

Ces informations, contenues dans le Fichier interbancaire des entreprises (FIBEN), proviennent des greffes des tribunaux de commerce, de l’INSEE, des banques ou des entreprises elles-mêmes. La dénomination sociale, le secteur d’activité, les éléments comptables, les incidents de paiements ou les procédures judiciaires y sont renseignés. En fonction des informations obtenues, la banque de France donne une estimation de la cote de crédit de l’entreprise et attribue une note de confiance au chef d’entreprise. En principe, ces données ont un caractère purement informatif et ne devraient pas être utilisées contre un opérateur économique. Malheureusement, comme on le verra, lorsque l’appréciation est défavorable, elle peut se révéler fatale pour la pérennité d’une société en quête de financement.

LA COTATION DES ENTREPRISES

La cotation est une appréciation de la banque de France sur les capacités d’une entreprise à honorer ses engagements financiers sur une période de 3 ans. Cette cotation est une mesure de la capacité d’une entreprise à supporter le risque du crédit, c’est-à-dire le remboursement de celui-ci.

La cotation peut porter sur le niveau d’activité (chiffre d’affaires), noter de A à H, N ou X. cette note n’a pas un intérêt particulier.

Par contre, la côte de crédit qui mesure la capacité de l’entreprise à tenir ses engagements financiers a un intérêt capital. C’est la cotation de l’entreprise proprement dite. La cotation banque de France des entreprises évolue entre 0, 3++, 3+, 3, 4+, 4, 5+, 5, 6, 7, 8, 9 ou P, suivant la situation financière et économique de l’entreprise.

L’indice de cotation idéale :

3++ : La capacité de l’entreprise à honorer ses engagements financiers est EXCELLENTE
3 + : La capacité de l’entreprise à honorer ses engagements financiers est TRES FORTE
3 : La capacité de l’entreprise à honorer ses engagements financiers est FORTE
4+ : La capacité de l’entreprise à honorer ses engagements financiers est ASSEZ FORTE
4 : La capacité de l’entreprise à honorer ses engagements financiers est ACCEPTABLE

Une entreprise qui a une note comprise entre 3++ et 4, a de forte chance d’obtenir un financement ou une avance de trésorerie de la part des établissements bancaires, l’indice de confiance étant rassurant.

L’indice de cotation à éviter :

5+ : La capacité de l’entreprise à honorer ses engagements financiers est ASSEZ FAIBLE
5 : La capacité de l’entreprise à honorer ses engagements financiers est FAIBLE
6 : La capacité de l’entreprise à honorer ses engagements financiers est TRES FAIBLE

Les indices 5+, 5 et 6 réduisent les possibilités d’obtention de crédit de l’entreprise. Dans ces cas de figure, l’entreprise recours uniquement à son banquier habituel qui peut encore le soutenir s’il a confiance en ses perspectives de développement.

L’indice de cotation qui condamne l’entreprise :

7 : Au moins un incident de paiement a été déclaré.
8 : La capacité de l’entreprise à honorer ses engagements financiers est MENACEE
9 : La capacité de l’entreprise à honorer ses engagements financiers est COMPROMISE
P : l’entreprise est en procédures collectives
0 : Aucune information défavorable (en réalité aucune information).

L’entreprise qui ayant une cote de 7, 8 ou 9 connaît des difficultés financières et économiques et n’est généralement pas loin de demander l’ouverture d’une procédure collective d’apurement du passif. Elle est donc susceptible de se retrouver très rapidement en note P. Ces indices réduisent à néant ses possibilités de financement.
En réalité, la côte 0 signifie qu’il n’y a aucune information sur la situation financière et économique de l’entreprise, le plus souvent, parce qu’elle n’a pas déposé les éléments comptables permettant de l’évaluer. Néanmoins, comme aucun incident de payement n’a été signalé et qu’aucune procédure collective n’a été engagée, la banque de France attribue la mention «Aucune information défavorable ».

Cependant, les banques se méfient, à juste titre de la côte 0, car une entreprise qui ne fournie aucune information sur sa situation financière et économique n’inspire pas confiance. La note 0 ne facilite pas du tout l’octroi d’un crédit. L’entreprise à donc intérêt à être transparent et à fournir, au greffe du tribunal de commerce, tous les éléments comptables qui permettront à la banque de France de l’évaluer objectivement.

LA COTATION DU DIRIGEANT SOCIAL ET DE L’ENTREPRENEUR INDIVIDUEL

Il s’agit d’une note de confiance qui concerne la personne même du dirigeant social ou de l’entrepreneur individuel. Cette note lui restera attribuée et accessible pendant une durée de 3 ans même s’il venait à quitter l’entreprise ou à cesser son activité (article D144-12 du Code monétaire et financier). La cotation varie entre 000, 040, 050 et 060 :

040 : Les informations recueillies par la Banque de France sur le dirigeant ou l’entrepreneur individuel appellent une ATTENTION PARTICULIERE (l’entreprise à fait l’objet d’une liquidation judiciaire de moins de 3 ans).

050 : Les informations recueillies par la Banque de France sur le dirigeant ou l’entrepreneur individuel appellent une ATTENTION FORTE (La personne physique exerce ou a exercé une fonction de représentant légal et/ou d’entrepreneur individuel dans deux entreprises qui ont fait chacune l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire datant de moins de 3 ans, sauf si ces entreprises, ayant fait l’objet d’un jugement commun ou d’une extension de jugement, peuvent être considérées comme ayant fait l’objet d’un seul et même jugement de liquidation judiciaire.
– Dans le cadre d’un redressement judiciaire à titre personnel, un plan de redressement a été arrêté (durée d’attribution : 5 ans maximum à compter de la date du jugement).
– Une procédure de sauvegarde a été ouverte et/ou un plan de sauvegarde a été arrêté, à titre personnel (durée d’attribution : 3 ans maximum à compter de la date du jugement).
– La personne physique a fait l’objet d’un jugement lui faisant supporter une responsabilité pécuniaire (durée d’attribution : 3 ans à compter de la date du jugement)

060 : Les informations recueillies par la Banque de France sur le dirigeant ou l’entrepreneur individuel appellent une ATTENTION TRES FORTE (La personne physique exerce ou a exercé une fonction de représentant légal et/ou d’entrepreneur individuel dans trois entreprises au moins qui ont fait chacune l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire datant de moins de 3 ans, sauf si ces entreprises, ayant fait l’objet d’un jugement commun ou d’une extension de jugement, peuvent être considérés comme ayant fait l’objet d’un seul et même jugement de liquidation judiciaire.

La personne physique fait l’objet, à titre personnel, d’une des décisions judiciaires suivantes :

– faillite personnelle (durée d’attribution : durée fixée par le tribunal),
– interdiction de diriger, gérer, administrer ou contrôler (durée d’attribution : durée fixée par le tribunal),
– jugement de redressement judiciaire (durée d’attribution : 2 ans si jugement sans suite),
– jugement de liquidation judiciaire. (durée d’attribution : 3 ans maximum à compter de la date du jugement).

000 : Les informations recueillies par la Banque de France sur le dirigeant ou l’entrepreneur individuel n’appellent PAS DE REMARQUE (Aucune information défavorable).

L’indice de confiance du chef d’entreprise ou de l’entrepreneur individuel revêt une part d’injustice. En effet, cette cotation ne tient pas compte de la responsabilité ou non du dirigeant social dans la liquidation judiciaire de l’entreprise. Il nous semble que seuls les dirigeants dont la responsabilité a été reconnue devraient figurer dans le FIBEN. Pire encore, la cotation ne tient pas compte du fait que le passif ait été apuré lors la liquidation. Elle ne tient pas compte non plus d’une liquidation amiable qui, généralement, exige un apurement du passif.
Il apparaît qu’un chef d’entreprise ou un entrepreneur individuel n’a aucun intérêt à être côté, contrairement à l’entreprise, par la banque de France puisque toute les cotations ont une connotation négative : un chef d’entreprise ou un entrepreneur individuel qui figure au FIBEN à une mauvaise ou une très mauvaise côte de confiance.

La cotation du chef d’entreprise par la banque de France peut être lourde de conséquence puisque les établissements financiers ont accès au FIBEN et utilisent les informations qu’il contient pour évaluer le risque du crédit. Ainsi, l’ancien chef d’entreprise qui figure dans le FIBEN et qui souhaiterait créer une nouvelle société risque fort de se heurter à un refus d’ouverture de compte bancaire (parfois même, il aura des difficultés à ouvrir un compte personnel s’il ne l’avait pas déjà). Dans ce cas, les plus téméraires recourent à la banque de France pour qu’elle ordonne à un établissement bancaire de leur ouvrir le compte professionnel nécessaire à l’exercice de leur activité…mais qui précipitera pour le clôturer au moindre incident.

Si le chef d’entreprise inscrit au FIBEN reprend une société existante, c’est la côte de crédit de l’entreprise qui s’effondrera : les banques rechigneront à prêter à une entreprise dont le dirigeant a déjà conduit une ou plusieurs sociétés à la liquidation judiciaire.

L’effet pervers de l’inscription du chef d’entreprise ou de l’entrepreneur individuel au FIBEN est la multiplication des dirigeants de fait qui agissent derrières des dirigeants de droit qui ne sont que des prête-noms.

Maître Marcelin SOME est à votre disposition pour toute information ou action.

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LE CONGE POUR VENDRE DOIT ÊTRE DONNE PAR L’USUFRUITIER ET LES NUS-PROPRIÉTAIRES A PEINE DE NULLITE

Le congé pour vendre donné au locataire par l’usufruitier sans le concours des nus-propriétaires est nul.

Le congé pour vendre (article 15 II de la loi du 06 juillet 1989) étant un acte susceptible d’entrainer l’aliénation du bien, exige le concours de l’usufruitier et des nues-propriétaires concernés sous peine de nullité :

«Attendu que lorsque le droit de propriété sur un bien immobilier est dissocié entre un usufruitier et un ou plusieurs nu-propriétaires il faut dans le cas d’un congé en vue de la vente d’un bien loué, que l’ensemble des intéressés intervienne à l’acte, l’usufruitier en tant que bailleur, les nu-propriétaires en leur qualité de propriétaire, l’usufruitier n’ayant pas seul le pouvoir d’aliéner un bien dont la propriété est démembrée;

Attendu aussi en l’espèce, que si Madame Y… en tant qu’usufruitière du bien immobilier sis à Velaux lieu dit Le Levun pouvait donner seule ce bien à bail, elle n’avait pas le pouvoir de délivrer seule un congé pour le vendre, s’agissant d’un acte susceptible d’entraîner l’aliénation de ce bien;

Attendu qu’il s’ensuit que le congé pour vendre délivré le 30 novembre 2004 par Madame Y… à Madame A… et Monsieur B…, en l’absence de l’ensemble des nu-propriétaires est nul et de nul effet, et que les locataires sont fondés à invoquer ce défaut de pouvoir de Madame Y… qui vicie l’acte de façon substantielle.»

Cependant, la Cour affirme également que la nullité du congé entraine celle de l’offre de vente qui lui est faite de sorte que les locataires évincés ne peuvent pas faire griefs aux nus-propriétaires de leur avoir fait perdre leur droit de préemption en cédant le bien à un tiers :

«Attendu toutefois, que l’offre de vente conséquence légale et nécessaire du congé ne survit pas à l’annulation de celui-ci;
Attendu par conséquent que la nullité du congé ne peut laisser subsister la faculté de droit de préemption du locataire;

Attendu que tel est le cas en l’espèce, le congé pour vendre du 30 janvier 2004 délivré à Madame A… et à Monsieur B… ayant été déclaré nul ; que par suite ces derniers ne sont pas fondés à invoquer un défaut de notification par les consorts Y… de la vente du bien immobilier consenti à des tiers le 24 août 2007 et la privation de leur droit de préemption.»

Par conséquent, seul l’usufruitier, qui a donné à tort le congé pour vendre, peut être condamné à payer des dommages et intérêts aux locataires qui n’ont pas pu exercer leur droit de préemption. Mais ces dommages et intérêts sont limités aux seuls frais occasionnés par le déménagement :

«Attendu que Madame A… et Monsieur B… ont été dans l’obligation de quitter les lieux, où ils avaient vécu pendant six ans, à la suite d’un congé pour vendre qui était nul ; qu’ils ont dû engager des frais pour déménager, et se reloger ; qu’ainsi, il convient de les indemniser des conséquences de ce congé irrégulier et qu’il y a lieu de leur allouer en réparation la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts au paiement desquels sera seule condamnée Madame Y… née X… qui a délivré le congé».

L’évaluation du préjudice par la Cour d’appel est pour le moins critiquable. En effet, elle ne prend en compte que les frais de déménagement sans constater que la nullité du congé, entrainant celle de l’offre de vente, a anéanti le droit de préemption des locataires qui ont perdu une véritable chance de contracter et de devenir propriétaires. La perte de chance de contracter devait donc être prise en compte dans l’évaluation du préjudice surtout lorsque les locataires évincés, qui avaient vécu plusieurs années dans la maison, étaient à mesure d’acquérir le bien au prix auquel il a été ultérieurement cédé à des tiers (C. A, Aix-en-Provence, 21 mai 2010, n°08/11955).

Maître Marcelin SOME reste à votre disposition pour toute information ou action.

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LE BAILLEUR DOIT FAIRE DELIVRER SON ASSIGNATION A LA NOUVELLE ADRESSE CONNUE DE SON ANCIEN LOCATAIRE

Le bailleur doit faire délivrer l’assignation à la nouvelle adresse qui lui a été indiquée par son ancien locataire à peine de nullité.

La validité d’une assignation délivrée à une personne dont la nouvelle adresse est inconnue ne peut l’être que si l’expéditeur n’a aucun moyen à sa disposition pour connaître la nouvelle adresse du destinataire. En l’espèce, l’ancienne locataire avait pris congé par lettre recommandée avec accusé de réception sur laquelle était mentionnée sa nouvelle adresse. Le propriétaire aurait donc du la communiquer à l’huissier de justice plutôt que de l’envoyer délivrer son assignation à l’ancienne adresse du locataire qui n’y résidait plus. L’assignation est donc frappée de nullité puisqu’elle n’a pas été délivrée à la bonne adresse:

«Attendu que Monsieur Z… a signé l’avis de réception de cette lettre, le 27 juillet 2004, et que sur l’accusé de réception était mentionné « retour Madame Y… Jocelyne … » ; que Monsieur Z… en signant cet avis de réception a nécessairement eu connaissance de l’adresse de Madame Y…, même si la lettre de congé elle-même n’indiquait aucune nouvelle adresse;

Attendu qu’il incombait donc à Monsieur Z… en possession de cette dernière adresse de Madame Y…, de la communiquer à l’huissier de justice, quand il avait pris l’initiative d’assigner Madame Y…, lequel aurait pu étendre ses investigations pour tenter de délivrer l’assignation à Madame Y… à son nouveau domicile;

Attendu, que l’assignation du 04 janvier 2005 faite à une adresse où Madame Y… ne demeurait plus, n’a pu toucher celle-ci, et n’a pas permis à Madame Y… d’avoir connaissance de la procédure engagée à son encontre et de faire valoir ses droits en défense devant le tribunal d’instance de Tarascon;

Attendu qu’il s’en suit que cette assignation est nulle et par voie de conséquence le jugement rendu le 12 mai 2005 à l’encontre de Madame Y… à la suite de cet acte.»(CA, Aix-en-provence, 21 mai 2010, n°07/11744).

Dans cette affaire, le bailleur avait sciemment fait délivrer l’assignation, à l’adresse du local dont il était propriétaire, en sachant très bien que la locataire n’y était plus et ne pouvait donc pas la recevoir alors qu’il connaissait sa nouvelle adresse. La manœuvre avait clairement pour but d’obtenir une décision exécutoire à l’insu de l’ancienne locataire. Ce fut une très mauvaise idée, puisque l’annulation de l’assignation a eu des conséquences importantes dans la mesure où l’assignation nulle n’avait pas arrêté le délai de prescription si bien qu’il s’est retrouvé forclos.

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LA DUREE DE GARANTIE DES ÉLÉMENTS D’EQUIPEMENT DE L’OUVRAGE

Construction – Éléments dissociables – Volets roulants – Moquettes & Tissus – Garantie biennale – Prescription.

Aux termes de l’article 1792-3 du Code civil : <«Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception.»

Les volets roulants sont des éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage. Par conséquent, ils sont couverts par la garantie biennale de bon fonctionnement:

«Attendu, selon l’arrêt attaqué (Colmar, 24 février 2011), que M. et Mme X…, acquéreurs d’un appartement en l’état futur d’achèvement, livré le 29 septembre 1995 et réceptionné le 20 décembre 1995, après avoir obtenu en 1997 la désignation par le juge des référés d’un expert, ont assigné, le 4 mai 2005, en réparation de divers désordres, leur vendeur au droit duquel se trouve la société Compagnie immobilière Hermès ; que la cour d’appel les a notamment déboutés de leur demande en réparation des désordres affectant les volets roulants, la ventilation mécanique contrôlée et a rejeté leur demande de dommages-intérêts supplémentaires pour trouble de jouissance et pour préjudice moral;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé:

Attendu que la cour d’appel ayant retenu par un motif non contesté que les volets roulants étaient un élément d’équipement dissociable et relevé par motif adopté qu’aucune impropriété de l’ouvrage n’était justifiée, a pu décider que la réparation des désordres affectant les volets roulants installés au moment de la construction relevaient de la garantie biennale exclusive de toute autre action et que M. et Mme X… étaient irrecevables à agir comme forclos.»(Cass. Civ.3, 20 juin 2012, n°11-16970).

Les moquettes et les tissus de revêtement ne relèvent de la garantie biennale de bon fonctionnement de l’article 1792-3 du Code civil mais des dispositions sur le droit commun de la responsabilité contractuelle. Encourt donc la censure l’arrêt d’appel qui confond ces différentes règles:

«Attendu que pour déclarer la SCI irrecevable en son action en réparation des désordres relatifs aux tissus tendus et aux moquettes, l’arrêt retient que ceux-ci, installés avant réception de l’ouvrage et parfaitement détachables de leur support, sans dégradation de ce dernier, constituent des éléments d’équipement dissociables au sens de l’article 1792-3 du code civil;

Qu’en statuant ainsi alors que la demande en réparation des désordres affectant les moquettes et tissus tendus, qui ne sont pas des éléments d’équipement soumis à la garantie de bon fonctionnement de l’article 1792-3 du code civil, ne peut être fondée, avant comme après réception, que sur la responsabilité contractuelle de droit commun, la cour d’appel a violé le texte susvisé.»(Cass. Civ.3, 30 novembre 2011, n°09-70345).

Le délai de prescription de l’action en responsabilité sur l’installation de ces éléments est donc de 5 ans. Ce qui est beaucoup plus intéressant pour le maître de l’ouvrage.

En cas de litige,le juge doit examiner le rapport d’expertise amiable faite à l’initiative de l’une des parties dès lors que l’autre partie a été sollicitée pour sa réalisation et ne le conteste pas :

«Vu les articles 15, 16 et 132 du code de procédure civile;
Attendu que pour débouter M. et Mme X… de leur demande de reprise du système de ventilation mécanique contrôlée, la cour d’appel énonce que la production aux débats par les époux X… d’un rapport d’expertise non judiciaire daté du 27 avril 2010 s’avère inopérante alors qu’à trois reprises, le 29 novembre 1999, le 24 avril 2001 et dans ses conclusions, l’expert judiciaire avait fermement invité ceux-ci à lui fournir des éléments techniques de nature à justifier leurs dires, lui-même ;

Qu’en statuant ainsi sans examiner le rapport d’expertise amiable dont la communication régulière et la discussion contradictoire n’étaient pas contestées, la cour d’appel a violé les textes susvisés.»(Cass. Civ.3, 20 juin 2012, n°11-16970).

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L’INFORMATION ANNUELLE DE LA CAUTION

Marcelin SOME, votre avocat au barreau de Lyon

Marcelin SOME, votre avocat au barreau de Lyon

Cautionnement bancaire – Lettre d’information annuelle – Liberté de preuve – Liquidation judiciaire.

Aux termes de l’article L313-22 du Code monétaire et financier : « Les établissements de crédit ayant accordé un concours financier à une entreprise, sous la condition du cautionnement par une personne physique ou une personne morale, sont tenus au plus tard avant le 31 mars de chaque année de faire connaître à la caution le montant du principal et des intérêts, commissions, frais et accessoires restant à courir au 31 décembre de l’année précédente au titre de l’obligation bénéficiant de la caution, ainsi que le terme de cet engagement. Si l’engagement est à durée indéterminée, ils rappellent la faculté de révocation à tout moment et les conditions dans lesquelles celle-ci est exercée.

Le défaut d’accomplissement de la formalité prévue à l’alinéa précédent emporte, dans les rapports entre la caution et l’établissement tenu à cette formalité, déchéance des intérêts échus depuis la précédente information jusqu’à la date de communication de la nouvelle information. Les paiements effectués par le débiteur principal sont réputés, dans les rapports entre la caution et l’établissement, affectés prioritairement au règlement du principal de la dette.»

(suite…)

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LE BAILLEUR DOIT AVOIR REPARARE LES DEGRADATIONS AVANT DE RECLAMER UNE INDEMNISATION AU LOCATAIRE SORTANT.

Bail locatif – Dégradation des locaux – indemnités – Justification des réparations par le bailleur – Justification de la baisse de loyer.

La dégradation des lieux loués ouvre droit au paiement de dommages et intérêt par le locataire au bénéfice du bailleur. La condamnation du locataire au paiement de dommages était d’office prononcée par le juge dès lors que le bailleur apportait la preuve des dégradations constatées par un état des lieux contradictoire ou régulièrement établi. Le préjudice du bailleur était alors fixé au regard des différents devis produits par lui.La Cour de cassation qui a toujours suivi les juges du fonds dans cette direction a opérer un revirement particulièrement important dans l’appréciation de l’existence du préjudice du bailleur et donc de son droit à indemnisation.

En effet, dans une décision, du 31 mars 2009, la Haute Cour décide que, désormais, la seule constatation des dégradations ne suffit plus à caractériser le préjudice du bailleur: il faut qu’il ait effectivement procéder à des travaux de réparation ou qu’il ait été obligé de louer son local à un prix inférieur à celui du marché à cause des dégradations. A défaut de réparation des dégradations ou de baisse significative de loyer, le bailleur ne subi aucun préjudice dont il peut réclamer réparation à son locataire sortant:

«Attendu qu’ayant exactement retenu que des dommages-intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu’il est résulté un préjudice de la faute contractuelle, et relevé que le bailleur ne rapportait la preuve ni d’avoir réparé les menus désordres constatés dans l’état des lieux de sortie ni d’avoir reloué à des conditions plus défavorables, la juridiction de proximité, qui a en déduit que le préjudice de M. X… n’était pas établi, a légalement justifié sa décision.»(Cass. Civ.3, 31 mars 2009, n°08-12714).

Voilà une décision qui vient rééquilibrer les rapports entre bailleurs et locataires dans un sens favorable à ses derniers.
En effet, la pratique montre que les dégradations constatées par l’état des lieux de sortie étaient facturées au locataire sans jamais avoir été réparées par le bailleur, notamment en ce qui concerne des dégradations mineures : tâches, traces, petites fissures de vitres, meubles ébréchés, etc.

Le bailleur percevait donc un dédommagement mais relouait son local au même prix ou même à un loyer plus élevé sans avoir fait aucune réparation. Il y avait donc enrichissement sans cause de la part du bailleur.

À l’avenir, le bailleur devra justifier avoir procédé à la réparation des dégradations ou prouver qu’il a été obligé de relouer son local à un prix moindre pour réclamer des dommages et intérêts au locataire sortant.

Maître Marcelin SOME est à votre disposition pour toute information ou action.

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