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LE BAIL COMMERCIAL, PROFESSIONNEL OU ARTISANAL DOIT EXPRESSEMENT INDIQUER LES CHARGES RECUPERABLES

Pendant longtemps, et actuellement encore, le propriétaire d’un local à usage commercial, professionnel ou artisanal fondait sa demande de remboursement des charges qu’il considérait comme remboursables par le locataire sur le décret n°87-713 du 26 août 1987qui fixe, en son annexe, la liste des charges récupérables pour les baux à usage d’habitation.

Dans un arrêt du 3 octobre 2012, la Cour de cassation à indiquer que ce texte ne s’appliquait au bail à usage commercial que si, et seulement si, les parties l’avait expressément prévu dans le contrat.

Dans cette affaire, le locataire d’un local commercial soutenait qu’il n’avait pas à supporter des charges non prévues dans le bail, alors que le propriétaire estimait qu’il était soumis de plein droit aux dispositions du décret du 26 août 1987 sans considération de la nature du bail. La Cour d’appel était même allée plus loin en affirmant, à tort, que de part sa seule occupation des locaux, le locataire devait supporter les charges y afférentes même s’il n’utilisait pas tous les équipements.

L’arrêt d’appel fut donc cassé:

«Attendu, selon l’arrêt attaqué (Metz, 17 février 2011), que la société de l’Ancien Cellier, propriétaire de locaux donnés à bail commercial à M. X… , a obtenu une ordonnance enjoignant à celui-ci de lui payer , au titre de charges de chauffage, une certaine somme, après déduction du montant du dépôt de garantie ; que M. X… a formé opposition à cette ordonnance et demandé la restitution de ce dépôt de garantie ;

Attendu que pour rejeter ces demandes, l’arrêt retient que l’absence de mention dans le bail des charges incombant au locataire ne dispense nullement ce dernier du paiement des charges récupérables telles que définies par le décret du 26 août 1987 et qu’ en application de ce décret, la seule circonstance pour un locataire d’occuper un local équipé d’un chauffage collectif en état de marche, lui fait obligation de payer au propriétaire les charges correspondantes, peu important qu’il utilise ou non cet équipement collectif ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le décret du 26 août 1987 ne peut être appliqué à un bail commercial qu’à la condition que les parties soient convenues de lui soumettre la détermination des charges locatives, la cour d’appel a violé les textes susvisés.»(Cass. Civ.3, 3 octobre 2012, n°11-21108).

La Cour de cassation avait déjà censuré, au visa de l’article 1134 du Code civil, une décision qui mettait à la charge d’un locataire commerçant la taxe d’enlèvement des ordres ménagers qui n’était pas prévue au contrat de bailleur au motif que cette taxe était «une charge récupérable» :

«Attendu, selon le jugement attaqué (Béziers, 14 février 2011), rendu en dernier ressort, que la société Bacotec gestion, preneuse à bail de locaux commerciaux, propriété de la SCI Jade, a formé opposition à une ordonnance lui enjoignant de rembourser à sa bailleresse une certaine somme au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

Attendu que pour la débouter de son opposition, le jugement retient que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est une taxe récupérable et que l’article 4-6 du contrat de bail fournit une liste non exhaustive des dépenses dites récupérables ;

Qu’en statuant ainsi, alors que, s’agissant d’un bail commercial, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation contractuelle, le tribunal a violé le texte susvisé.»(Cass. Civ.3, 13 juin 2012, n°11-17114).

La Cour de cassation vient mettre fin à ces errements. Le décret du 26 août 1987 ne s’applique donc pas de plein droit aux baux autres que ceux à usage d’habitation. Par conséquent, le contrat de bail commercial, professionnel ou artisanal doit impérativement préciser la répartition des charges courantes (entretien, chauffage collectif, etc.) entre le locataire et le bailleur. Si la répartition ou la récupération de ces charges n’est prévue par aucune clause particulière du bail, le bailleur est mal venu de réclamer leur remboursement.

Maître Marcelin SOME est à votre disposition pour toute information ou action.

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