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LE BAILLEUR DOIT AVOIR REPARAR...

LE BAILLEUR DOIT AVOIR REPARARE LES DEGRADATIONS AVANT DE RECLAMER UNE INDEMNISATION AU LOCATAIRE SORTANT.

Bail locatif – Dégradation des locaux – indemnités – Justification des réparations par le bailleur – Justification de la baisse de loyer.

La dégradation des lieux loués ouvre droit au paiement de dommages et intérêt par le locataire au bénéfice du bailleur. La condamnation du locataire au paiement de dommages était d’office prononcée par le juge dès lors que le bailleur apportait la preuve des dégradations constatées par un état des lieux contradictoire ou régulièrement établi. Le préjudice du bailleur était alors fixé au regard des différents devis produits par lui.La Cour de cassation qui a toujours suivi les juges du fonds dans cette direction a opérer un revirement particulièrement important dans l’appréciation de l’existence du préjudice du bailleur et donc de son droit à indemnisation.

En effet, dans une décision, du 31 mars 2009, la Haute Cour décide que, désormais, la seule constatation des dégradations ne suffit plus à caractériser le préjudice du bailleur: il faut qu’il ait effectivement procéder à des travaux de réparation ou qu’il ait été obligé de louer son local à un prix inférieur à celui du marché à cause des dégradations. A défaut de réparation des dégradations ou de baisse significative de loyer, le bailleur ne subi aucun préjudice dont il peut réclamer réparation à son locataire sortant:

«Attendu qu’ayant exactement retenu que des dommages-intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu’il est résulté un préjudice de la faute contractuelle, et relevé que le bailleur ne rapportait la preuve ni d’avoir réparé les menus désordres constatés dans l’état des lieux de sortie ni d’avoir reloué à des conditions plus défavorables, la juridiction de proximité, qui a en déduit que le préjudice de M. X… n’était pas établi, a légalement justifié sa décision.»(Cass. Civ.3, 31 mars 2009, n°08-12714).

Voilà une décision qui vient rééquilibrer les rapports entre bailleurs et locataires dans un sens favorable à ses derniers.
En effet, la pratique montre que les dégradations constatées par l’état des lieux de sortie étaient facturées au locataire sans jamais avoir été réparées par le bailleur, notamment en ce qui concerne des dégradations mineures : tâches, traces, petites fissures de vitres, meubles ébréchés, etc.

Le bailleur percevait donc un dédommagement mais relouait son local au même prix ou même à un loyer plus élevé sans avoir fait aucune réparation. Il y avait donc enrichissement sans cause de la part du bailleur.

À l’avenir, le bailleur devra justifier avoir procédé à la réparation des dégradations ou prouver qu’il a été obligé de relouer son local à un prix moindre pour réclamer des dommages et intérêts au locataire sortant.

Maître Marcelin SOME est à votre disposition pour toute information ou action.

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