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LE BAILLEUR QUI FAIT UNE REGUL...

LE BAILLEUR QUI FAIT UNE REGULARISATION TARDIVE DES CHARGES AU DÉBIT DU LOCATAIRE COMMET UNE FAUTE

Bail à usage d’habitation – Rappel de charges locatives – Mauvaise foi du bailleur.Aux termes de l’article 7 – a) de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986) : «Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.»

(Cf. Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables.)

Aux termes de l’article 1134 du Code civil : «Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi.»

Aux termes de l’article 2224 du Code civil : «Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.»

Le bailleur peut effectuer une régularisation de charges locatives sur une période de 5 ans. Cependant, la réclamation sera considérée comme abusive et de mauvaise foi dès lors qu’il a ignoré pendant plusieurs années, en l’occurrence 7 ans, les demandes de régularisation qui lui ont été adressées à maintes reprises par le locataire. En outre, est également abusive le rappel de charges locatives sur une période de 5 ans supérieur de trois fois la provision annuelle contractuellement convenue. Encore que les charges comprenaient ceux d’une cave qui n’avait jamais été mis à la disposition du locataire en dépit de ses réclamations.
Par conséquent, la demande reconventionnelle de la caution du locataire, tendant à la condamnation du bailleur au paiement de dommages et intérêts doit être reçue.
C’est dans ce sens que la Cour de cassation a statué en condamnant le bailleur à payer à la caution des dommages et intérêts:
«Mais attendu, d’une part, qu’ayant constaté que par courrier adressé au bailleur le 30 novembre 2003, la locataire, par l’intermédiaire de sa fille et de son gendre, les époux Z…, s’était inquiétée de n’avoir reçu aucun état des charges et donc aucun récapitulatif débiteur ou créditeur de sa situation, que le 7 février 2004, Mme Z… avait sollicité encore du bailleur la régularisation des charges locatives de sa mère, qu’aucune réponse n’avait été donnée à ces deux lettres, que le 10 septembre 2008, M. X… avait adressé à sa locataire une demande de régularisation du loyer depuis l’année 2003 et réclamé un rappel d’indexation, notant que la provision sur charges était maintenue au montant initial et que le 5 mai 2009, M. X… avait réclamé pour la première fois une somme au titre de la régularisation des charges, sans aucune explication, la cour d’appel a pu retenir, en l’état de l’obligation légale d’une régularisation annuelle des charges pesant sur le bailleur, que la réclamation présentée sur une période écoulée de cinq ans de plus du triple de la somme provisionnée, si elle était juridiquement recevable et exacte dans son calcul était, dans ce cas, déloyale et brutale et constitutive d’une faute dans l’exécution du contrat et en déduire que M. X… avait, par son comportement, engagé sa responsabilité envers la locataire et sa caution solidaire pour le dommage occasionné ;
Attendu, d’autre part, qu’ayant constaté, par des motifs non critiqués, que l’immeuble loué comprenait une cave qui n’avait jamais été mise à la disposition de la locataire, laquelle avait dû utiliser le garage des époux Z… pour entreposer le surplus de ses affaires et retenu qu’il en était résulté un préjudice pour la locataire et ses enfants, la cour d’appel qui, condamnant M. Z… au paiement des charges réclamées à la locataire n’a pas porté atteinte à la substance des droits et obligations légalement convenus entre les parties, a souverainement apprécié le montant total des différents chefs de préjudice de M. Z…, sans être tenue d’en préciser les éléments.»
(Cass. Civ.3, 21 mars 2012, n°11-14174).
En conclusion, si le locataire est tenu de payer les charges locatives, le bailleur lui est tenu de les lui communiquer en temps utile. En générale, la régularisation de charges locatives se fait annuellement. Dans, le même sens le bailleur est considéré comme étant de mauvaise foi lorsque la régularisation se trouve largement supérieure, 3 fois, à la provision annuelle qui a été versée mensuellement par le locataire. Il est donc déconseillé au bailleur de minorer les provisions pour charges locatives pour ensuite réclamer une régularisation très importante. Il s’agit de donner des informations claires sur le coût réel du logement et d’éviter de mettre le locataire en difficulté de paiement. Enfin, le bailleur doit, de bonne foi, exécuter son obligation en mettant effectivement toutes les parties du local prévues au contrat de bail à la disposition du locataire.

Maître Marcelin SOME est à votre disposition pour toute information ou action.

5 Comments

  • MURSANE

    Notre sarl loue depuis 10 ans chez un copropriétaire un local commercial avec habitation au 1er étage.La sarl a toujours réglé ses charges récupérables sur la base de tantième 197.
    Aujourd’hui le copropriétaire-bailleur décide d’augmenter notre tantième à 440 soit plus de 120% avec effet retroactif depuis 2012
    Le bail a été renouvelé pour 9 ans en 2011 où aucune clause ne prévoyait cette refonte des charges locatives.Le tantième de 197 n’était pas inscrit non plus.
    A t’il droit de réviser nos tantièmes en cours de route sachant qu’aucun aménagement de l’immeuble ni de notre lot n’a été effectué ???
    Avec nos remerciements

    • Me SOME

      Bonjour,

      Les charges locatives d’un local à usage commercial sont conventionnellement fixées entre les parties. Elles peuvent être définies suivants plusieurs critères librement convenus entre bailleur et locataire. Par conséquent, si le bail initial prévoyait des charges au tantième 197 du règlement de copropriété il ne peut être révisé unilatéralement par le bailleur sauf si le règlement de copropriété a été modifié. Or, vous m’indiquez que ce n’est pas le cas. Même dans ce cas, le bailleur ne peut pas vous imposer cette augmentation non prévue lors du renouvellement du bail 2011 et encore moins demander un rappel sur l’année 2012. Il est obligé de vous proposer un avenant pour modifier les charges. Vous avez deux solutions : soyez vous refuser de payer l’augmentation et le bailleur sera obligé de saisir le juge et résiliation du payer et pourrez alors vous défendre (option risquée), soit vous prenez l’initiative de saisir le juge des loyers devant lequel le bailleur devra justifier de cette forte augmentation de charges. Je vous conseille de prendre initiative de la procédure qui a l’avantage de vous permettre de ne pas payer l’augmentation tant qu’une décision n’aura pas été rendue.Pendant la durée de la procédure vous ne payerez que les charges prévues au bail renouvelé sans que le bailleur puisse demander la résiliation pour défaut de payement complet des charges.

      Très sincèrement ;

      Très sincèrement;

  • Coralie

    Bonjour,

    En juillet 2013, j’ai hérité d’un local avec bail commercial rédigé selon l’article 145-1 du code du commerce (bail de 9 ans ayant débuté en 2005 avec renouvellement en octobre 2014). Le locataire paie un loyer mensuel qui n’inclus pas de charges hors il est stipulé dans le bail le paragraphe ci après :

    « ARTICLE VI – CHARGES IMPOTS ET TAXES

    Le PRENEUR s’engage à rembourser en sus du loyer principal les charges afférentes à toutes les prestations fournies par le BAILLEUR à tous les travaux exécutés par le BAILLEUR ou éventuellement par la copropriété, les charges communes récupérables seront celles découlant des appels de fonds et des comptes émanant du syndic dans leur totalité.

    Les taxes locatives comprendront notamment la taxe de balayage, celle des ordures ménagères, etc. Le PRENEUR remboursera la C.A.R.L .Il remboursera également toute nouvelle taxe qui pourrait résulter de l’évolution future de la législation fiscale.

    Au cas ou les locaux objets du présent bail seraient soumis à la taxe sur les bureaux, celle-ci incombera au PRENEUR.

    Ces charges sont calculées et devront être payées de la manière suivante :

    1- La contribution de chaque locataire aux charges locatives sera calculée proportionnellement à la surface des locaux, objets du présent bail, par rapport à la surface totale de l’immeuble loué, ou aux millièmes de charges résultant du règlement de copropriété ou du règlement intérieur de l’immeuble.

    2- Les provisions seront payables dans les conditions et aux dates des paiements du loyer telles indiquées à l’article IV ci-dessus.

    Le BAILLEUR effectuera un arrêté annuel des comptes. En conséquence, il s’engage à fournir au PRENEUR un décompte exact des charges locatives pour l’année écoulée.

    Si en fin d’année, les provisions versées se révèlent inférieures aux charges réelles, le PRENEUR s’engage à rembourser, sur premier appel du BAILLEUR, toutes les sommes qui seront nécessaires pour compenser le montant total des charges réelles. Les sommes trop versées viendraient en déduction des provisions de l’année en cours.

    3- Au cas ou, pour une raison quelconque, le PRENEUR serait amené à quitter les locaux objets du présent bail, le montant correspondant au décompte des provisions versées par le PRENEUR jusqu’à son départ et les charges réellement payées par le BAILLEUR jusqu’à cette époque, se fera de plein droit par imputation sur dépôt de garantie tel que prévu aux présentés. »

    Plusieurs questions :
    – Puis je lui demander une régularisation des charges locatives sur une période de 5 ans (en lui fournissant les justificatifs du syndic) ?
    – La taxe foncière et d’ordure ménagère est elle dû en totalité par le locataire ou par moi le propriétaire ou une quote part chacun ?

    Je vous remercie par avance de votre aide.
    Cordialement

  • Jean Luc

    bonjour Maître,
    à mon départ, en mai 2016 de l’appartement que j’occupais depuis février 2014, mon bailleur me réclame les arriérés de charges correspondants au différentiel cummulé de tous mes mois d’occupation, sans avoir effectué la moindre régularisation annuelle. Est-ce normal?
    Par ailleurs, me faisant parvenir les décomptes du syndic gérant la copropriété, je constate que la provision pour charge réclamée à l’entrée dans l’appartement ne correspondait qu’à la moitié des charges réelles. Est-ce normal? Si j’avais connu le montant réel des charges, je n’aurais jamais pris cet appartement.
    Que me conseillé vous de faire?
    Merci par avance de votre réponse.

    • Me SOME

      En principe, la régularisation de charges locatives est annuelle. A défaut, le bailleur commet une faute s’il procède à une régularisation tardive entraînant un solde débiteur important à la charge du locataire. Dans le même sens, si la régularisation fait apparaître que les charges provisionnelles avaient été fortement minorées la responsabilité du bailleur peut être également engagée. Pour cela, il faut prouver qu’il y a eu dol c’est-à-dire qu’il a volontairement caché le montant réel des charges et que le montant des provisions sur charges a été un élément important de votre consentement à louer l’appartement. Si vous avez déjà payé, Il faut lui faire une lettre de réclamation. Si vous n’avez rien payé, vous devez lui adressé un courrier lui expliquant que vous ne souhaitez pas le faire. C’est à lui de saisir le tribunal s’il le souhaite. Vous pourrez vous défendre seul, l’affaire sera portée devant le juge de proximité, ou par un avocat.

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