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LE CONGE POUR VENDRE DOIT ÊTRE DONNE PAR L’USUFRUITIER ET LES NUS-PROPRIÉTAIRES A PEINE DE NULLITE

Le congé pour vendre donné au locataire par l’usufruitier sans le concours des nus-propriétaires est nul.

Le congé pour vendre (article 15 II de la loi du 06 juillet 1989) étant un acte susceptible d’entrainer l’aliénation du bien, exige le concours de l’usufruitier et des nues-propriétaires concernés sous peine de nullité :

«Attendu que lorsque le droit de propriété sur un bien immobilier est dissocié entre un usufruitier et un ou plusieurs nu-propriétaires il faut dans le cas d’un congé en vue de la vente d’un bien loué, que l’ensemble des intéressés intervienne à l’acte, l’usufruitier en tant que bailleur, les nu-propriétaires en leur qualité de propriétaire, l’usufruitier n’ayant pas seul le pouvoir d’aliéner un bien dont la propriété est démembrée;

Attendu aussi en l’espèce, que si Madame Y… en tant qu’usufruitière du bien immobilier sis à Velaux lieu dit Le Levun pouvait donner seule ce bien à bail, elle n’avait pas le pouvoir de délivrer seule un congé pour le vendre, s’agissant d’un acte susceptible d’entraîner l’aliénation de ce bien;

Attendu qu’il s’ensuit que le congé pour vendre délivré le 30 novembre 2004 par Madame Y… à Madame A… et Monsieur B…, en l’absence de l’ensemble des nu-propriétaires est nul et de nul effet, et que les locataires sont fondés à invoquer ce défaut de pouvoir de Madame Y… qui vicie l’acte de façon substantielle.»

Cependant, la Cour affirme également que la nullité du congé entraine celle de l’offre de vente qui lui est faite de sorte que les locataires évincés ne peuvent pas faire griefs aux nus-propriétaires de leur avoir fait perdre leur droit de préemption en cédant le bien à un tiers :

«Attendu toutefois, que l’offre de vente conséquence légale et nécessaire du congé ne survit pas à l’annulation de celui-ci;
Attendu par conséquent que la nullité du congé ne peut laisser subsister la faculté de droit de préemption du locataire;

Attendu que tel est le cas en l’espèce, le congé pour vendre du 30 janvier 2004 délivré à Madame A… et à Monsieur B… ayant été déclaré nul ; que par suite ces derniers ne sont pas fondés à invoquer un défaut de notification par les consorts Y… de la vente du bien immobilier consenti à des tiers le 24 août 2007 et la privation de leur droit de préemption.»

Par conséquent, seul l’usufruitier, qui a donné à tort le congé pour vendre, peut être condamné à payer des dommages et intérêts aux locataires qui n’ont pas pu exercer leur droit de préemption. Mais ces dommages et intérêts sont limités aux seuls frais occasionnés par le déménagement :

«Attendu que Madame A… et Monsieur B… ont été dans l’obligation de quitter les lieux, où ils avaient vécu pendant six ans, à la suite d’un congé pour vendre qui était nul ; qu’ils ont dû engager des frais pour déménager, et se reloger ; qu’ainsi, il convient de les indemniser des conséquences de ce congé irrégulier et qu’il y a lieu de leur allouer en réparation la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts au paiement desquels sera seule condamnée Madame Y… née X… qui a délivré le congé».

L’évaluation du préjudice par la Cour d’appel est pour le moins critiquable. En effet, elle ne prend en compte que les frais de déménagement sans constater que la nullité du congé, entrainant celle de l’offre de vente, a anéanti le droit de préemption des locataires qui ont perdu une véritable chance de contracter et de devenir propriétaires. La perte de chance de contracter devait donc être prise en compte dans l’évaluation du préjudice surtout lorsque les locataires évincés, qui avaient vécu plusieurs années dans la maison, étaient à mesure d’acquérir le bien au prix auquel il a été ultérieurement cédé à des tiers (C. A, Aix-en-Provence, 21 mai 2010, n°08/11955).

Maître Marcelin SOME reste à votre disposition pour toute information ou action.

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